Neue Richtlinien des BMJ zur Grundbuchseintragungsgebühr

Das österreichische Gerichtsgebührengesetze (GGG) regelt die Höhe der Gebühren für Grundbuchssachen, v.a. die Gebühr für Eintragungen von Eigentumserwerben an Grundstücken und Baurechten in das österreichische Grundbuch, die 1,1 % vom Wert des Rechtes beträgt. Die Bemessungsgrundlage ist im GGG seit der Grundbuchsgebühren-Novelle 2013 losgelöst von der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer geregelt. Das Bundesministerium für Justiz hat nunmehr in zwei Richtlinien, die am 19. und 20.9.2019 veröffentlicht wurden, seine Auffassung zu etlichen Zweifelsfragen betreffend die Bemessungsgrundlage sowie Ermäßigungen und Befreiungen von der Grundstückseintragungsgebühr kundgetan.

BMJ-Richtlinie „Bemessungsgrundlage“, GZ BMVRDJ-Z18.100TP9/0018-I 7/2019.

Die Richtlinie enthält Aussagen zur Ermittlung der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage der Gebühr. Diese haben sowohl für das Eigentumsrecht als auch für das Baurecht Relevanz, wobei etliche Aussagen auch speziell für das Baurecht relevant sind. Vor allem für die Eintragung des Eigentumsrechts an Grundstücken von Bedeutung ist die Bestimmung, wonach (analog zur GrESt) u.a. Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen und auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen zwingend dem vereinbarten Kaufpreis hinzuzurechnen sind, egal ob die Übernahme derselben vereinbart wurde oder nicht. Es wird erläutert, dass darunter etwa ein auf dem erworbenen Grundstück lastendes Fruchtgenussrecht oder Wohnrecht zu verstehen sind; nach der Richtlinie sogar dann, wenn es schon bisher dem Erwerber zustand. Ausgenommen von der Hinzurechnung sind nach dem Gesetz, ebenso wie bei der GrESt, „dauernde Lasten“, worunter nach der Richtlinie auf dem Grundstück lastenden Realservituten zu verstehen sind, das sind Dienstbarkeiten, die nicht einer bestimmten Person, sondern dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstückes zustehen und daher andauernd sind (wie häufig bei Wege- oder Leitungsrechten der Fall).

Darüber hinaus finden sich Ausführungen zur Ermittlung des Verkehrswertes des Grundstückes; dieser bildet gesetzlich dann die Bemessungsgrundlage, wenn keine Gegenleistung vorhanden oder diese aufgrund von „außergewöhnlichen Verhältnissen“ beeinflusst ist, also v.a. bei gemischten Schenkungen oder ähnlichem. Grundsätzlich ist der Verkehrswert der innere Wert des Grundstückes, also jener nach Abzug der darauf ruhenden Belastungen. Dabei dürfen „ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse“ bei der Ermittlung des objektiven Wertes nicht mehr abgezogen werden. Nach der Richtlinie sollten damit z.B. vertraglich festgelegte Veräußerungsverbote, Vorkaufsrechte oder Heimfallsrechte, gerichtliche Anordnungen, Wohnrechte sowie auch eine Hypothek gemeint sein. Vom Sachwert des Grundstückes abgezogen werden sollen lt. Richtlinie „nur Umstände, die den Preis nach der Beschaffenheit der Liegenschaft beeinflussen“ (wie Servitutsbelastungen, Vorschriften betreffend Denkmalschutz, gesetzliche Heimfallsrechte und Veräußerungsverbote, u.s.w.). Dies sollte mE den dauernden Lasten entsprechen, die im Falle der Gegenleistung nicht hinzuzurechnen sind.

Die Richtlinie hält schließlich auch fest, dass die zum GrEStG ergangene Grundstückswertverordnung (GrWV) für die Grundstückseintragungsgebühr nicht bindend ist. Fraglich ist, wie der gemeine Wert des Grundstücks dann dokumentiert werden soll. Nach der Gerichtsgebührenverordnung reicht es aus, wenn sich die Partei zur Bescheinigung des Wertes auf die Urkunde beruft und die zur Ermittlung des Wertes notwendigen Angaben macht. Im Falle gegründeter Zweifel an den Wertangaben der Parteien kann die Eintragungsbehörde laut Richtlinie jedoch Plausibilitätsprüfungen anhand vorzulegender Bescheinigungsmittel (zB Kaufvertrag, Bewertung) durchführen. In der Richtlinie wird auch ausdrücklich auf die Vereinbarkeit des Pauschalwertmodells sowie von geeigneten Immobilienpreisspiegel hingewiesen, sofern die so ermittelten Werte nicht zu sehr von den in der jeweiligen Region für die Grundstücke erzielbaren Preisen abweichen..

BMJ-Richtlinie „Ermäßigung und Befreiung“, GZ BMVRDJ-Z18.100TP9/0016-I 7/2019.

Die zweite Richtlinie enthält Ausführungen zu Ermäßigungen in der TP 9 selbst sowie in zahlreichen Nebengesetzen (z.B. dem Wohnbauförderungs- dem Wohnhaussanierungsgesetz oder dem Bundesbahngesetz). Zudem wird die begünstigte Bemessungsgrundlage thematisiert, die sich vom dreifachen Einheitswert bemisst (max. 30% des Verkehrswertes). Derart begünstigt sind sowohl entgeltliche als auch unentgeltliche Übertragungen von Liegenschaften oder Baurechten zwischen nahen Angehörigen. Zum Kreis der begünstigten Personen enthält die Richtlinie etliche Klarstellungen Eine Verlassenschaft gilt dabei – weil juristische Person – nicht als begünstigte Person.

Begünstigt eingetragen werden können andererseits auch Erwerbsvorgänge zwischen Gesellschaft und ihrem Gesellschafter; die Richtlinie hält dazu fest, dass darunter grundsätzlich nur Übertragungen im direkten Gesellschaftsverhältnis zu verstehen sind. Der Verkauf eines Grundstückes von der Tochter- an die Muttergesellschaft kann daher z.B. von der Muttergesellschaft zum 3-fachen Einheitswert im Grundbuch eingetragen werden, während die Eintragungsgebühr nach einem Verkauf von der Enkel- an die Großmuttergesellschaft von der (fremdüblichen) Gegenleistung bzw. vom Grundstückswert zu bemessen ist. Andererseits können Einlagen aus gesellschaftsrechtlichen Gründen auch dann mit dem 3-fachen Einheitswert begünstigt eingetragen werden, wenn das Grundstück von mittelbaren Gesellschaftern (oder einer Schwesterngesellschaft) eingelegt wurde – es gilt immer der direkte Gesellschafter als Einlegender. Anmerkungen finden sich auch zu den ebenfalls mit dem dreifachen Einheitswert begünstigten Umgründungsvorgängen nach UmgrStG sowie zur Anteilsvereinigung.

Print Friendly, PDF & Email
Walter Loukota

Walter Loukota

Manager | Deloitte Tax | Telefon: +43 1 537 00 5653 | E-Mail senden

Liked this post? Follow this blog to get more.