Neues zur Mietvertragsgebühr beim Asset Deal

Das Bundesfinanzgericht (BFG) hatte sich in einem unlängst ergangenen Erkenntnis (BFG 29.8.2019, RV/7105483/2016) mit der Frage zu beschäftigen, inwiefern Vereinbarungen im Zuge eines Asset Deals, bei dem Bestandverträge übernommen werden, neuerlich Gebührenpflicht auslösen können.   

Sachverhalt.

Die Beschwerdeführerin (eine österreichische GmbH) hatte im Wege eines Asset Deals ein Unternehmen erworben und dabei auch bereits vergebührte Bestandverträge als Bestandnehmerin übernommen. Zwischen der Beschwerdeführerin und den Bestandgebern wurde vereinbart, mehrere Bestandverträge in Bezug auf die jeweiligen Kautionsbestimmungen und die Haftung abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen abzuändern.

Die Vertragsparteien vertraten die Auffassung, dass im Rahmen eines ex-lege-Übergangs kein gebührenpflichtiger Vorgang vorliegen könnte. Die vorgenommene Abänderung der Kautionsvereinbarung stelle demnach keinen für einen Bestandvertrag wesentlichen Inhalt dar, insb weil es sich dabei um kein Recht oder keine Pflicht handle, die für die Höhe der Gebührenschuld maßgeblich wäre. Das zuständige Finanzamt argumentierte hingegen, dass die Beschwerdeführerin mit dem jeweiligen Vermieter einen neuen gebührenpflichtigen Bestandvertrag abgeschlossen habe.

Rechtsfrage.

Bestandverträge unterliegen im Allgemeinen einer Gebühr nach dem Wert iHv 1 %, wobei die Bemessungsgrundlage auch von der Vertragsdauer abhängt. Das Entstehen der Gebührenpflicht setzt weiters ua voraus, dass eine qualifizierte Urkunde errichtet wird.

Bei einem gesetzlich angeordneten Vertragsübergang liegt allerdings grundsätzlich kein gebührenpflichtiges Rechtsgeschäft vor, sodass durch einen gesetzlichen Bestandnehmerwechsel keine Rechtsgeschäftsgebühr ausgelöst wird. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang allerdings, dass im Falle der Änderungen von Rechten oder Verpflichtungen ihrer Art oder ihrem Umfang nach durch eine etwaige Zusatzvereinbarung auch diese Zusatzvereinbarung im Umfang der vereinbarten Änderung als selbständiges Rechtsgeschäft gebührenpflichtig ist. Fraglich war gegenständlich somit, ob die Beschwerdeführerin die Begünstigungen für Nachträge in Anspruch nehmen kann.

Entscheidung des BFG.

Das BFG stellte zunächst klar, dass die höhenmäßige Beschränkung der Gebührenpflicht für Zusatzvereinbarungen nur dann gilt, wenn der Zusatz zwischen denselben Vertragsparteien des ursprünglichen Hauptvertrags vereinbart wird. Tatsächlich wurden jedoch die gegenständlichen Vereinbarungen unter Einbeziehung der Beschwerdeführerin als jeweils neue Vertragspartnerin geschlossen und beurkundet. Nach dem eindeutigen Urkundeninhalt verpflichtete sich die Beschwerdeführerin (also die neue Vertragspartnerin) zur Leistung einer erhöhten Kaution. Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH lösen Zusatzvereinbarungen im Fall mangelnder Parteienidentität eine (neuerliche) Gebührenpflicht aus, wobei Parteienidentität im Fall eines Übergangs von Rechtsverhältnissen gem § 38 UGB nicht gegeben sei, weil diese Norm laut BFG (unter Berufung auf eine Literaturmeinung, jedoch nicht auf den VwGH) keine Gesamtrechtsnachfolge bewirke. Dies gelte nach Ansicht des BFG auch unabhängig davon, ob die Änderung für die Bemessungsgrundlage der Bestandvertragsgebühr überhaupt von Bedeutung ist.  

Fazit.

Das BFG hat geurteilt, dass auch die Änderung von Nebenbestimmungen (die für die Bestimmung der Bestandvertragsgebühr für sich genommen ohne Bedeutung sind) im Zuge eines ex lege vorgesehenen Vertragsübergangs gebührenrechtlich zur Entstehung eines neuen gebührenpflichtigen Bestandvertrages führen können. Von der Beschwerdeführerin wurde gegen diese Entscheidung des BFG eine außerordentliche Revision beim VwGH eingebracht. Von dessen Entscheidung wird insbesondere eine abschließende Antwort auf die Frage, inwieweit jegliche Vereinbarungen über Nebenbestimmungen im Rahmen eines Unternehmensübergangs nach § 38 UGB, die für sich genommen keinen Einfluss auf die materiellrechtliche Gebührenpflicht haben und möglicherweise auch nicht die Qualität essenzieller Vertragsbestandteile eines Bestandvertrages erreichen, letztendlich doch Gebühren auslösen, erwartet. Aus praktischer Sicht zeigt sich aber einmal mehr, dass  bei einem Asset Deal oft komplexe gebührenrechtliche Aspekte entstehen, weil etwa aus vertraglichen Genehmigungsrechten Dritter die Notwendigkeit entsteht, vertragliche Regelungen zu treffen, die über die gesetzliche Wirkung des § 38 UGB hinausgehen.

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Samir Kovacevic

Samir Kovacevic

Senior Assistant | Deloitte Tax Telefon: +43 1 537 00 4449 | E-Mail senden

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