Judikatur zur Hauptwohnsitzbefreiung – was gilt es zu beachten?

Frist zur Veräußerung einer Liegenschaft.

Die Revisionswerberin erwarb 2005 eine Wohnung, die ihr bis 2009 als Hauptwohnsitz diente. Im Jahr 2012 (dreieinhalb Jahre später) veräußerte sie die Wohnung und machte für die Veräußerung die Hauptwohnsitzbefreiung geltend.

Der Tatbestand der Hauptwohnsitzbefreiung verlangt, dass das Objekt ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Der VwGH hatte im gegenständlichen Erkenntnis (VwGH 24.10.2019, Ra 2018/15/0115) zu klären, was unter den Begriffen „ab der Anschaffung“ und „für mindestens zwei Jahre durchgehend“ zu verstehen ist.

Der VwGH hielt diesbezüglich fest, dass der gegenständliche Befreiungstatbestand im Zeitpunkt der Aufgabe des Hauptwohnsitzes die Absicht verlange, die Eigentumswohnung zu veräußern. Dies müsse in einem zeitlichen Zusammenhang auch tatsächlich geschehen. Die Bedeutung der in Rede stehenden Begriffe verdeutlicht auch die Gegenüberstellung dieses Befreiungstatbestandes mit dem zweiten Tatbestand der Hauptwohnsitzbefreiung. Nach diesem muss ein Objekt während einer Dauer von zehn Jahren für zumindest fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben. Verlangt wird hier gerade nicht, dass der Hauptwohnsitz „ab der Anschaffung“ und „bis zur Veräußerung“ bestanden haben muss. Es ist daher unerheblich, zu welchem Zeitpunkt die Fünf-Jahresfrist beginnt oder endet. Das Gesetz verlangt dafür jedoch hier eine längere Frist von fünf Jahren.

Im gegenständlichen Fall vergingen zwischen der Aufgabe des Hauptwohnsitzes und der Veräußerung der Wohnung dreieinhalb Jahre. Von einem zeitlichen Zusammenhang kann dabei nicht die Rede sein. Der VwGH versagte daher die Hauptwohnsitzbefreiung.

Toleranzfrist von einem Jahr als „bewegliches System“?

Der Beschwerdeführer bewohnte ab Mai 2011 eine Eigentumswohnung, die ihm als Hauptwohnsitz diente. Nach etwa viereinhalb Jahren erwarb er Ende 2015 ein Haus, das ab Dezember desselben Jahres seinen nunmehrigen Hauptwohnsitz darstellte. Im September 2017 veräußerte der Beschwerdeführer die Wohnung und stützte sich dabei auf die Steuerfreiheit seiner Einkünfte aus der Veräußerung der Eigentumswohnung, da sein Hauptwohnsitz über den erforderlichen Zeitraum von zwei Jahren hinaus vorlag.

Wie bereits im ersten hier dargestellten Fall angeführt, verlangt der erste Tatbestand der Hauptwohnsitzbefreiung nach das Vorliegen eines zweijährig durchgehend bestehenden Hauptwohnsitzes von der Anschaffung bis zur Veräußerung des Objekts. Zudem muss der Hauptwohnsitz im Zuge der Veräußerung aufgegeben werden. Die Finanzverwaltung sieht in den Einkommensteuerrichtlinien für den Zeitraum zwischen Aufgabe des Hauptwohnsitzes und der Veräußerung eine Toleranzfrist von einem Jahr vor. Demnach können Steuerpflichtige die Hauptwohnsitzbefreiung grundsätzlich dann anwenden, wenn das Eigenheim binnen einem Jahr nach Aufgabe des Hauptwohnsitzes veräußert wird.

Im zugrundeliegenden Fall vergingen zwischen der Aufgabe des Hauptwohnsitzes (Dezember 2015) und der Veräußerung der Eigentumswohnung (September 2017) 21 Monate. Die Frist von einem Jahr wurde somit bei weitem überschritten. Aus diesem Grund hat das Finanzamt die Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung versagt. Der Beschwerdeführer brachte Beschwerde sowie einen Vorlageantrag an das BFG ein.

Das BFG (BFG 29.8.2018, RV/5100949/2019) hielt diesbezüglich aber fest, dass für die Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung der sachliche Zusammenhang zwischen der Veräußerung der Eigentumswohnung und der Aufgabe des Hauptwohnsitzes ausschlaggebend ist. Dieser liege im gegenständlichen Fall zweifellos vor, da der Beschwerdeführer glaubhaft machte, Verkaufsbemühungen unternommen zu haben, die jedoch ohne Erfolg blieben. Bereits im Jahr 2014 bot er die Wohnung auf einer Online Plattform zum Verkauf an, später beauftragte er zwei Immobilienmakler. Hinzu kam der Umstand, dass Verkaufsgespräche mit Interessenten an einer landesgesetzlichen Vorgabe scheiterten, nach der die Wohnung ausschließlich als Haupt-, allerdings nicht als Zweitwohnsitz dienen dürfe.

Zudem wäre dem Beschwerdeführer bei einem Umzug in das neue Haus nur wenige Monate später bereits die Steuerfreiheit nach dem zweiten Befreiungstatbestand (Hauptwohnsitz für 5 Jahre währedn eines Zeitraums von 10 Jahren ) zugestanden. Je länger der Hauptwohnsitz vorliege, desto eher könne nach Ansicht des BFG die Anforderung an den zeitlichen Zusammenhang zwischen Aufgabe des Hauptwohnsitzes und der Veräußerung gelockert werden. Man könne daher nicht im Generellen von einer starren Frist von einem Jahr ausgehen. Vielmehr ist für die Beurteilung der Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung stets auf den Einzelfall abzustellen.

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Celine Gunz

Celine Gunz

Assistant | Deloitte Tax | E-Mail senden

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