VwGH bestätigt Wahrscheinlichkeitsbetrachtung für die Gebührenbemessung von Bestandverträgen

Der VwGH hat mit einer weiteren Entscheidung (Ra 2019/16/0182 vom 3.6.2020) seine jüngere Rechtsprechung bestätigt, wonach bei der Ermittlung der gebührenrechtlichen Bemessungsgrundlage von Mietverträgen eine Einzelfallbetrachtung der Wahrscheinlichkeit der Ausübung von vereinbarten Kündigungsrechten des Vermieters anzustellen ist.

Ausgangslage.

Die Beschwerdeführerin ist eine österreichische GmbH, welche im Bereich der Immobilien¬vermietung tätig ist. Sie schloss mit einer Mieterin einen grundsätzlich unbefristeten Mietvertrag über Geschäftsräumlichkeiten ab. Die Mieterin verzichtete dabei für 15 Jahre auf die Kündigung des Mietvertrags. Zugunsten der Vermieterin wurden neben den Kündigungsgründen des ABGB zusätzlich sämtliche Kündigungsgründe nach dem MRG sowie sieben weitere Gründe vereinbart.

Rechtsfrage.

Fraglich für die Bemessung der Bestandvertragsgebühr war, ob von einem unbefristeten Mietvertrag (Bemessungsgrundlage: dreifacher Jahreswert) oder von einer bestimmten Vertragsdauer von 15 Jahren und danach von einer Fortdauer des Vertrages auf unbestimmte Zeit (Bemessungsgrundlage 15facher Jahreswert zuzüglich dreifacher Jahreswert) auszugehen ist. Das Finanzamt ging bei der gebührenrechtlichen Einordnung des Mietvertrags von einer bestimmten Vertragsdauer von 15 Jahren sowie von einer unbestimmten Dauer nach Ablauf des Kündigungsverzichts aus. Als Bemessungsgrundlage der Bestandvertragsgebühr wurde daher der 18fache Jahreswert des Mietvertrags herangezogen. Das Finanzamt berief sich in seiner Begründung auf die jüngere Judikatur des VwGH zu dieser Frage.

Verfahren vor dem BFG.

Im Beschwerdeverfahren vor dem BFG (RV/7105629/2018 vom 8.8.2018) stellte dieses zunächst fest, dass die Prüfung der Kündigungsgründe des MRG einzelfallbezogen zu erfolgen hat und dabei die Gewichtung als auch die Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der Kündigungsgründe umfassend geprüft werden müsse. Auf Grund der Geschäftsraummiete schied das BFG jene Kündigungsgründe des MRG aus, die auf Wohnraummiete abstellen. Andere Kündigungsgründe wurden vom BFG als nicht wahrscheinlich angesehen, da eine Realisierung entweder faktisch nicht möglich sei oder ein grobes Fehlverhalten des Mieters voraussetze. Bei der Beurteilung des Eigenbedarfs der Vermieterin bezog das BFG in seine Beurteilung mit ein, dass der Geschäftsgegenstand der Vermieterin in der Vermietung der vertragsgegenständlichen Immobilie liegt und die Vermieterin daher selbst nicht Räumlichkeiten in so umfangreichen Ausmaß benötige. Das BFG entschied, dass die vereinbarten Kündigungsgründe entweder gar nicht zur Anwendung gelangen können, faktisch dem Einfluss der Beschwerdeführerin entzogen sind oder die Wahrscheinlichkeit der Realisierung als äußerst gering zu qualifizieren ist.

Das BFG gelangte daher zur Ansicht, dass eine frühzeitige Auflösung des Mietvertrags nicht wahrscheinlich sei. Gebührenrechtlich sei von einem auf bestimmte Dauer abgeschlossenen Vertragsverhältnis auszugehen.

Rechtsansicht des VwGH.

Der VwGH wies die gegen die Entscheidung des BFG eingebrachte außerordentliche Revision zurück und bestätigte die Rechtsansicht des BFG unter Berufung auf seine ständige Rechtsprechung (Ra 2017/16/0111 vom 19.9.2017 undRo 2018/16/0004 vom 4.12.2019)..

Ein nach seinem Wortlaut auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Bestandvertrag ist laut VwGH als ein Vertrag auf vorerst bestimmte Dauer anzusehen, wenn nach seinem Inhalt das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Zeit von keinem der Vertragsteile einseitig beendet werden kann oder diese Möglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle beschränkt ist. Die Vereinbarung der Kündigungsgründe des MRG stellt dabei per se noch keine ausreichende Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten dar, weshalb in einem solchen Fall grundsätzlich ein Vertrag auf unbestimmte Zeit anzunehmen ist.

Ob aber letztlich die Vertragsdauer eines Mietvertrags bestimmt oder unbestimmt ist, wird nach dem VwGH nicht nach der Form sondern nach dem Inhalt des Vertrages beurteilt. Dabei hängt es einerseits davon ab, wie umfassend die Kündigungsrechte sind, andererseits aber auch davon, wie wahrscheinlich es ist, dass ein Kündigungsrecht ausgeübt werden kann. Dass im gegenständlichen Fall das BFG sein Erkenntnis wesentlich auf eine Beurteilung der Wahrscheinlichkeit der vereinbarten Kündigungsgründe gestützt hatte, steht im Einklang mit der Rechtsprechung des VwGH.

Fazit.

Für die Gebührenbemessung von Mietverträgen ist es entscheidend, ob ein Bestandvertrag auf bestimmte oder unbestimmte Dauer vorliegt. Der VwGH hat mit seiner hier diskutierten Entscheidung bestätigt, dass bei vereinbartem Kündigungsverzicht des Mieters miteinbezogen werden muss, welche Kündigungsrechte des Vermieters vereinbart sind und wie wahrscheinlich eine Ausübung dieser Kündigungsrechte ist. Dabei ist de facto eine Einzelfallbetrachtung des Bestandvertrags erforderlich, welche die persönlichen Verhältnisse der Vertragsparteien berücksichtigt. Aufgrund der stetig ansteigenden Komplexität bei der Ermittlung der Bestandvertragsgebühren wäre in Zukunft eine Vereinfachung der Regelungen zur Gebührenbemessung in höchstem Maße wünschenswert.

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Richard Jasenek

Richard Jasenek

Senior Manager | SteuerberatungDeloitte Tax | Telefon:+43 1 537 00 5930 | E-Mail senden

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